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華夏時(shí)報(bào)記者 梁寶欣 深圳報(bào)道

“我們82平米的戶型實(shí)用率去到120%，110平米和125平米的戶型將近140%。”廣州南沙招商林嶼境項(xiàng)目的銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

據(jù)記者了解，近日廣州南沙橫瀝林嶼境項(xiàng)目開放了展廳，擬于下個(gè)月中旬開放營(yíng)銷中心。今年9月20日，廣州招盛房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（招商蛇口）以底價(jià)10.18億元拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，扣除456平米配建后，成交樓面價(jià)約1.3萬(wàn)元/平米。

上述住宅用地樓盤的設(shè)計(jì)方案已經(jīng)出爐。據(jù)記者向林嶼境項(xiàng)目銷售人員了解，該樓盤所有戶型實(shí)用率均超120%，有的戶型實(shí)用率更是超140%，以其雙數(shù)層110平米的戶型為例，算上贈(zèng)送面積后，實(shí)用面積為158平米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這類高得房率的產(chǎn)品，對(duì)二手房市場(chǎng)肯定沖擊很大。因?yàn)閺V州二手房市場(chǎng)上的房源絕大部分得房率都低于100%，基本是85%左右。原來(lái)二手房的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格比較低，現(xiàn)在新房的高得房率其實(shí)等于變相降低了價(jià)格。

鏈家官網(wǎng)顯示，11月25日，廣州鏈家真實(shí)在售二手房144857套。

有新房得房率近140%

2023年，廣州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》（下稱“原辦法”）開展了修訂工作，形成《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》（下稱《容積率辦法》），于2023年11月9日正式印發(fā)實(shí)施。

《容積率辦法》規(guī)定，將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，不限制其進(jìn)深，高品質(zhì)住宅的上限還可適當(dāng)提高。套內(nèi)建筑面積超過144平米的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高基準(zhǔn)值由原6米放寬為7.2米。

半開敞空間指的是陽(yáng)臺(tái)、入戶花園或者設(shè)備平臺(tái)等，在廣州半開敞空間一半面積算贈(zèng)送。這意味著這部分的半計(jì)容比例提高后，廣州新房的得房率將進(jìn)一步提高。

9月20日，廣州招盛房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（招商蛇口）以底價(jià)10.18億元拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，扣除456平米配建后，成交樓面價(jià)約1.3萬(wàn)/平米。值得一提的是，該宗用地是南沙首個(gè)出讓的“超新規(guī)”住宅用地，宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指出：鼓勵(lì)采用“大陽(yáng)臺(tái)”設(shè)計(jì)、每戶可設(shè)計(jì)一個(gè)或多個(gè)戶屬空中花園，其水平投影面積小于等于住宅套內(nèi)（含計(jì)容半開敞空間水平投影面積）建筑面積的40%。

在上述地塊上，招商蛇口打造了廣州南沙橫瀝林嶼境項(xiàng)目，近日開放了展廳，并擬于下個(gè)月中旬開放營(yíng)銷中心。

廣州南沙橫瀝林嶼境項(xiàng)目的營(yíng)銷人員林樺（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這個(gè)項(xiàng)目屬于迭代產(chǎn)品線，下個(gè)月中旬開放售樓部。很多開發(fā)商對(duì)我們其實(shí)是有意見的，因?yàn)檫@種產(chǎn)品屬于“少花錢，實(shí)用高”，對(duì)于其他大部分樓盤都是一個(gè)致命的打擊。

據(jù)林樺透露，目前項(xiàng)目處于凍資階段。截至11月18日，凍資的量已經(jīng)超過要賣的貨量。第一批推2棟，158套。

在價(jià)格方面，林樺表示，“參考友商的價(jià)格。需要明確的是，在我們這里買82平米的戶型相當(dāng)于享受他們100平米的戶型。我們的得房率很高，82平米的戶型實(shí)得面積要去到105—110平米，實(shí)用率在120%—140%，選個(gè)110平米的戶型可能要去到140%的實(shí)得率，選個(gè)125平米的戶型，可能實(shí)得率去到137%。不然怎么叫新規(guī)產(chǎn)品、最新的四代住宅？這個(gè)是實(shí)打?qū)嵉模麄€(gè)廣州首家這樣的實(shí)得率。”

李宇嘉向記者指出，對(duì)于南沙地區(qū)而言，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不太好，相關(guān)管理部門很著急。因此，在建筑新規(guī)定上，可能會(huì)更加傾向于提供具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。當(dāng)前市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的產(chǎn)品，包括新一代住宅，特點(diǎn)在于提高實(shí)際使用面積和增強(qiáng)居住體驗(yàn)。例如，入戶花園和陽(yáng)臺(tái)等半敞開空間的面積只有一半計(jì)入容積率。因此，如果增加這些空間在整體房屋建筑面積中的比例，就能有效地提升整個(gè)住宅的實(shí)際得房率。

南沙區(qū)住建局披露的數(shù)據(jù)顯示，9月28日—10月31日，南沙區(qū)新房共認(rèn)購(gòu)成交1074套（11.2萬(wàn)平米），二手認(rèn)購(gòu)成交958套（8.3萬(wàn)平米），相比往常（8個(gè)周末+22個(gè)周中）分別增長(zhǎng)78%、113%。從網(wǎng)簽來(lái)看，10月新房網(wǎng)簽1003套（10.76萬(wàn)平米），同比增長(zhǎng)45%，二手網(wǎng)簽421套（3.85萬(wàn)平米），同比增長(zhǎng)83%。

值得一提的是，今年9月29日，廣州誕生天河新“地王”。三家房企相繼舉牌，競(jìng)爭(zhēng)南方面粉廠地塊（AT080722地塊），最終以總價(jià)117.55億元成功出讓，折合樓面價(jià)6.7萬(wàn)元/平米。

南方面粉廠的規(guī)劃意見稿里提到：住宅建筑的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積30%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積。

二手房市場(chǎng)怎么走？

李宇嘉向記者指出，這類高得房率的產(chǎn)品，對(duì)二手房市場(chǎng)肯定沖擊很大。因?yàn)閺V州二手房市場(chǎng)絕大部分得房率都低于100%，基本是85%左右。原來(lái)二手房的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格比較低，現(xiàn)在新房的高得房率其實(shí)是變相的降低了價(jià)格。另外，高得房率的產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)比較好，二手房的戶型設(shè)計(jì)、采光通風(fēng)、新風(fēng)系統(tǒng)等都比新房要弱一點(diǎn)，就會(huì)導(dǎo)致新房的競(jìng)爭(zhēng)力比較高。

同時(shí)，李宇嘉還指出，二手房也有自身的優(yōu)勢(shì)，比如區(qū)位分布、小戶型、學(xué)位等。現(xiàn)在新房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的目的就是提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力，過去幾年，特別是2023年，二手房把新房的一些客戶搶過來(lái)了。不過，現(xiàn)在來(lái)看，二手房特別是一些老破小，整體上對(duì)新房的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)沒那么大。接下來(lái)，二手房和新房肯定面臨著更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露，10月（統(tǒng)計(jì)周期：2024年9月26日至10月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽10379宗、99.68萬(wàn)平米，環(huán)比分別增長(zhǎng)22.49%和17.55%，同比分別增長(zhǎng)10.87%和4.68%。1—10月（統(tǒng)計(jì)周期：2023年12月26日至2024年10月25日），廣州市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽87869套、876.23萬(wàn)平米，同比分別小幅下降1.29%和1.14%。

另外，記者觀察到，僅貝殼渠道來(lái)看，今年10月廣州二手房降價(jià)房源37925套，漲價(jià)房源5234套，新增掛牌18354套。另?yè)?jù)鏈家官網(wǎng)，11月25日，廣州鏈家真實(shí)在售二手房144857套。

不過，需要注意的是，高得房率并不等于高去化率。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2024全國(guó)主要城市超100%實(shí)用率的項(xiàng)目達(dá)70個(gè)，其中西安最多，占比達(dá)到30%，廣州占比近兩成。在這70個(gè)使用率超100%項(xiàng)目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%，去化率超60%的不足半數(shù)。以去化率以60%—80%和40%—60%范圍的項(xiàng)目為主，占比分別為29%和31%。另有近22%的項(xiàng)目去化率不足40%。

此外，克而瑞通過排序分析高使用率產(chǎn)品的去化率和項(xiàng)目入市時(shí)間的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，最早開盤時(shí)間以2023年末2024年初為界，在高使用率產(chǎn)品比較集中的西安、廣州、長(zhǎng)沙、成都、武漢等城市，項(xiàng)目的去化率分布表現(xiàn)出較為明顯的差異。2024年之前入市的高使用率產(chǎn)品，整體的累計(jì)去化率明顯更高。

克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，在廣州今年1—10月商品住宅成交套數(shù)TOP20排行榜上，涵蓋“高使用率”產(chǎn)品的項(xiàng)目?jī)H有5個(gè)，其余均為戶型新規(guī)之前的項(xiàng)目。

“在市場(chǎng)下行的環(huán)境下，即便是高使用率的產(chǎn)品也存在較大的去化壓力。通過對(duì)近一年廣州熱銷項(xiàng)目觀察發(fā)現(xiàn)，一個(gè)項(xiàng)目的熱銷，更多來(lái)自于地段、產(chǎn)品力、價(jià)格、配套兌現(xiàn)等多重因素綜合的結(jié)果，隨著新規(guī)項(xiàng)目的增多，高使用率開始成為市場(chǎng)上新樓盤的標(biāo)配，對(duì)銷售的拉動(dòng)作用也在減弱，高使用率可以做到錦上添花，但并不是萬(wàn)能的。”克而瑞指出。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>